Memiliki sebidang tanah ialah impian besar bagi ramai rakyat Malaysia.

Ada yang mahu membina rumah sendiri. Ada yang mahu berkebun, menyediakan tapak perniagaan atau menyimpan tanah sebagai aset untuk anak-anak.

Masalah bermula apabila pembeli terlalu teruja melihat harga yang murah lalu menyerahkan deposit sebelum membuat semakan.

Penjual menunjukkan salinan geran melalui WhatsApp. Lokasi tanah pula hanya ditunjukkan melalui gambar, pin Google Maps atau video pendek.

Pembeli kemudian diminta memindahkan wang dengan alasan:

“Ramai orang sedang tunggu. Bayar dahulu untuk kunci harga.”

Ada juga yang diberitahu bahawa peguam tidak diperlukan kerana urusan tersebut ialah “jual beli tunai” atau “antara orang kampung sahaja”.

Hakikatnya, transaksi tunai tidak menjadikan sesuatu urusan bebas daripada risiko.

Walaupun JKPTG menerangkan bahawa pindah milik tertentu boleh dilakukan tanpa peguam, terutama transaksi tunai atau pemberian tanpa balasan, urusan jual beli yang melibatkan nilai besar tetap wajar dikendalikan dengan bantuan peguam hartanah bagi melindungi kepentingan pihak-pihak, menyediakan perjanjian dan mengurus wang transaksi dengan lebih selamat.

Antara perangkap yang boleh berlaku ialah:

• individu yang mengaku sebagai pemilik tetapi namanya tiada pada geran;
• salinan geran yang telah diubah suai;
• tanah yang mempunyai kaveat atau gadaian;
• tanah yang memerlukan kebenaran pindah milik;
• lot yang tidak mempunyai jalan masuk sah;
• tanah pusaka yang belum selesai pembahagian;
• jualan bahagian tanah di bawah geran kongsi;
• sempadan yang tidak sama seperti ditunjukkan penjual; dan
• lot yang dipasarkan tetapi belum mempunyai hak milik berasingan.

Pembelian tanah tidak sepatutnya dibuat berdasarkan kepercayaan semata-mata.

Setiap perkara penting mesti disahkan melalui dokumen, carian rasmi, lawatan tapak dan saluran undang-undang yang betul.

Wang boleh dipindahkan dalam beberapa saat.

Mendapatkannya semula selepas berlaku penipuan mungkin mengambil masa bertahun-tahun.

Kronologi Transaksi Jual Beli Tanah Yang Lebih Selamat

Berikut ialah urutan asas yang lazim digunakan bagi transaksi tanah subsale atau jualan oleh pemilik sedia ada.

Prosedur sebenar boleh berbeza mengikut negeri, jenis hak milik, sekatan kepentingan, status pembiayaan dan terma yang dipersetujui.

Fasa atau Langkah	Tindakan Penting Pembeli dan Penjual	Pihak Terlibat	Tujuan Keselamatan
1. Pemeriksaan awal dan Carian Rasmi	Semak identiti penjual, nombor hak milik, lokasi, keluasan, kategori kegunaan, pemilik berdaftar, gadaian, kaveat dan sekatan kepentingan	Pembeli, penjual, peguam dan Pejabat Tanah/PTG	Memastikan tanah benar-benar wujud dan pihak yang menjual mempunyai hak untuk berurusan
2. Lantik peguam bebas dan urus deposit tanda jadi	Tetapkan terma tempahan secara bertulis; bayaran dibuat kepada pihak yang diberi kuasa atau akaun klien peguam, bukan akaun individu tanpa pengesahan	Pembeli, penjual, ejen berdaftar dan peguam	Mengelakkan wang diserahkan tanpa perlindungan atau syarat pemulangan yang jelas
3. Tandatangan SPA dan lengkapkan deposit	Peguam menyediakan Perjanjian Jual Beli; pembeli lazimnya melengkapkan deposit sehingga jumlah yang dipersetujui dalam SPA	Pembeli, penjual dan peguam masing-masing	Menetapkan harga, tempoh, syarat, penalti, liabiliti serta kaedah pembatalan
4. Selesaikan syarat terdahulu dan pembiayaan	Mohon kebenaran pindah milik jika perlu, tebus gadaian, tarik balik kaveat yang perlu diselesaikan serta lengkapkan dokumen bank dan cukai	Peguam, bank, pemilik, pemegang gadaian, Pejabat Tanah dan LHDN	Memastikan hak milik boleh dipindahkan tanpa bebanan yang menghalang pendaftaran
5. Bayar baki harga dan daftarkan pindah milik	Baki harga dilepaskan mengikut syarat SPA; Borang 14A disetemkan dan dikemukakan untuk pendaftaran	Pembeli, penjual, peguam, bank, LHDN dan Pejabat Tanah/PTG	Memastikan pemilikan didaftarkan secara sah atas nama pembeli

Carian hak milik dan proses pindah milik dikendalikan melalui Pejabat Tanah atau Pejabat Pengarah Tanah dan Galian yang berkaitan. Sesetengah negeri atau wilayah turut menyediakan kemudahan e-Tanah dan e-Carian.

Langkah Demi Langkah Membeli Tanah Dengan Lebih Selamat

Fasa 1: Sahkan Penjual dan Tanah Sebelum Bercakap Tentang Deposit

Sebelum membincangkan jumlah deposit, minta maklumat asas tanah terlebih dahulu.

Antara maklumat yang perlu diperoleh ialah:

• nama pemilik berdaftar;
• nombor hak milik;
• nombor lot;
• mukim, daerah dan negeri;
• keluasan tanah;
• kategori kegunaan tanah;
• syarat nyata;
• tempoh pegangan;
• salinan cukai tanah terkini; dan
• lokasi fizikal sebenar.

Nama pada kad pengenalan penjual perlu sepadan dengan nama pemilik yang didaftarkan.

Jika penjual bertindak bagi pihak pemilik, minta peguam menyemak asas kuasanya, contohnya surat kuasa wakil yang sah atau dokumen pentadbiran pusaka.

Jangan menerima alasan seperti:

“Geran nama ayah saya, tetapi semua adik-beradik sudah setuju.”

Persetujuan lisan ahli keluarga tidak semestinya memberi kuasa undang-undang kepada seseorang untuk menjual tanah.

Jika pemilik telah meninggal dunia, urusan pusaka dan kuasa pentadbir perlu diselesaikan atau ditangani secara sah sebelum pindah milik boleh disempurnakan.

Jangan Terpedaya Dengan Salinan Geran

Salinan geran boleh digunakan sebagai rujukan awal.

Namun, ia bukan pengganti kepada Carian Rasmi yang terkini.

Dokumen lama mungkin tidak menunjukkan perubahan yang berlaku selepas salinan tersebut dikeluarkan, seperti:

• gadaian baharu;
• kaveat;
• perintah mahkamah;
• perubahan pemilik;
• sekatan; atau
• urusan yang sedang didaftarkan.

Sebab itu, jangan membuat keputusan hanya kerana salinan geran kelihatan meyakinkan.

Fasa 2: Buat Carian Rasmi di Pejabat Tanah

Carian Rasmi atau Official Land Search ialah antara semakan terpenting sebelum pembelian.

Ia membantu mengesahkan maklumat yang terdapat dalam daftar hak milik pada waktu carian dibuat.

Permohonan Carian Rasmi biasanya dibuat kepada Pejabat Tanah Daerah atau Pejabat Pengarah Tanah dan Galian mengikut jenis hak milik serta pentadbiran negeri berkenaan. JKPTG sendiri menggunakan Sijil Carian Rasmi sebagai dokumen penting dalam pelbagai urusan tanah.

Antara perkara yang perlu diteliti ialah:

• siapakah pemilik berdaftar;
• keluasan sebenar tanah;
• jenis dan nombor hak milik;
• tempoh pegangan;
• kategori kegunaan tanah;
• syarat nyata;
• sekatan kepentingan;
• gadaian kepada bank;
• kaveat persendirian;
• kaveat pendaftar;
• perintah larangan; dan
• apa-apa bebanan lain yang tercatat.

Freehold atau Leasehold

Tanah pegangan bebas atau freehold lazimnya tidak mempunyai tarikh tamat pajakan seperti tanah leasehold.

Tanah leasehold pula mempunyai tempoh pajakan tertentu. Pembeli perlu mengetahui baki tempoh pajakan kerana perkara itu boleh mempengaruhi pembiayaan, nilai pasaran dan urusan lanjutan pada masa hadapan.

Jangan anggap semua tanah leasehold tidak sesuai dibeli.

Perkara yang lebih penting ialah:

• baki pajakan;
• syarat hak milik;
• harga yang ditawarkan;
• tujuan pembelian;
• kemampuan mendapatkan pembiayaan; dan
• kos atau proses berkaitan lanjutan pajakan.

Semak Sekatan Kepentingan

Sesetengah hak milik mengandungi sekatan seperti larangan pindah milik, pajakan atau gadaian tanpa kebenaran Pihak Berkuasa Negeri.

Jika sekatan itu wujud, urusan jual beli mungkin memerlukan permohonan kebenaran atau consent sebelum pindah milik boleh didaftarkan.

PTG Wilayah Persekutuan, sebagai contoh, menyenaraikan permohonan kebenaran pindah milik tanah sebagai salah satu urusan rasmi di bawah sistem pentadbiran tanah.

Tempoh mendapatkan kebenaran perlu diambil kira dalam SPA.

Peguam juga perlu menetapkan apa yang berlaku jika kebenaran tersebut ditolak.

Tanah Rizab Melayu atau Malay Reserve

Tanah Rizab Melayu tertakluk pada undang-undang dan kelayakan yang berkaitan di negeri berkenaan.

Pembeli tidak boleh menganggap bahawa tanah tersebut boleh dipindahkan kepada sesiapa sahaja.

Minta peguam menyemak:

• status sebenar tanah;
• kelayakan pembeli;
• sekatan negeri;
• keperluan kebenaran; dan
• kesan kepada pembiayaan.

Peraturan tanah tidak semestinya seragam bagi semua negeri. Sabah dan Sarawak juga mempunyai rangka undang-undang tanah yang berbeza daripada Kanun Tanah Negara yang terpakai di Semenanjung.

Apakah Maknanya Jika Ada Kaveat?

Kaveat ialah catatan yang melindungi tuntutan atau kepentingan tertentu terhadap tanah.

Kewujudan kaveat tidak semestinya membuktikan bahawa penjual ialah penipu.

Namun, ia ialah amaran bahawa ada pihak lain yang mendakwa mempunyai kepentingan dan urusan pendaftaran tertentu mungkin terhalang sehingga kaveat itu ditarik balik, luput atau dibatalkan mengikut undang-undang.

PTGWP sendiri menyenaraikan penarikan balik kaveat persendirian sebagai urusan pendaftaran tanah.

Jangan bayar baki harga dengan harapan kaveat itu akan “selesai kemudian”.

SPA perlu menerangkan:

• siapa bertanggungjawab mengurus kaveat;
• tarikh akhir penyelesaian;
• kos yang terlibat;
• dokumen yang perlu diperoleh; dan
• hak pembeli jika kaveat tidak dapat dilepaskan.

Fasa 3: Lantik Peguam Sendiri dan Lindungi Deposit

Pembeli dan penjual mempunyai kepentingan yang berbeza.

Penjual mahu menerima harga jualan secepat mungkin.

Pembeli pula mahu memastikan hak milik boleh dipindahkan tanpa masalah.

Atas sebab itu, pembeli lebih selamat mendapatkan nasihat daripada peguam yang dilantik untuk menjaga kepentingannya sendiri.

Mengapa Tidak Wajar Bergantung Sepenuhnya Pada Peguam Penjual?

Peguam penjual mempunyai tanggungjawab profesional terhadap kliennya, iaitu penjual.

Walaupun satu firma mungkin mengendalikan aspek tertentu transaksi apabila dibenarkan dan tiada konflik, pembeli perlu memahami siapa sebenarnya yang diwakili oleh peguam tersebut.

Jangan menganggap bahawa seseorang peguam menjaga kepentingan anda hanya kerana dia menyediakan dokumen atau hadir ketika tandatangan.

Tanya secara terus:

• Siapakah klien firma ini?
• Adakah firma mewakili saya?
• Siapa akan menasihati saya jika berlaku pertikaian?
• Adakah terdapat potensi konflik kepentingan?
• Kepada siapa deposit perlu dibayar?

Bagi transaksi bernilai besar atau mempunyai kerumitan seperti kaveat, pusaka, geran kongsi dan sekatan kepentingan, mendapatkan peguam bebas ialah langkah perlindungan yang munasabah.

Jangan Bayar Ke Akaun Peribadi Tanpa Pengesahan

Pembeli sering kehilangan wang kerana bayaran dibuat terus ke akaun:

• individu yang mengaku pemilik;
• saudara penjual;
• “runner”;
• perunding yang tidak disahkan;
• syarikat yang tidak berkaitan; atau
• akaun pihak ketiga.

Sebelum memindahkan wang, sahkan secara bertulis:

• nama penerima;
• kapasiti penerima;
• tujuan bayaran;
• terma pemulangan;
• tarikh akhir SPA;
• syarat pembiayaan; dan
• apa berlaku jika carian mendapati masalah.

Fungsi Client’s Account atau Akaun Klien Peguam

Dalam transaksi hartanah, peguam boleh memegang wang tertentu sebagai stakeholder mengikut terma yang dipersetujui.

Wang tersebut tidak sepatutnya dianggap sebagai wang bebas milik firma atau penjual. Pelepasannya perlu mematuhi syarat yang dinyatakan dalam dokumen transaksi.

Majlis Peguam Malaysia menegaskan kepentingan pengendalian wang klien yang betul dan pematuhan kepada Solicitors’ Account Rules 1990.

Sebelum membuat bayaran kepada firma guaman:

• dapatkan surat atau arahan pembayaran rasmi;
• semak nama firma;
• sahkan nombor akaun melalui saluran rasmi firma;
• hubungi pejabat menggunakan nombor yang diperoleh secara bebas;
• jangan bergantung pada nombor dalam e-mel mencurigakan;
• simpan resit serta bukti transaksi; dan
• berhati-hati jika nombor akaun berubah pada saat akhir.

Penipuan e-mel dan penyamaran boleh berlaku walaupun transaksi asal adalah sah.

Pengesahan melalui panggilan telefon berasingan ialah langkah kecil yang boleh menyelamatkan wang dalam jumlah besar.

Earnest Deposit Bukan Bayaran “Percaya-Percaya”

Earnest deposit atau deposit tanda jadi biasanya dibayar untuk menunjukkan komitmen pembeli sementara SPA disediakan.

Namun, jumlah dan mekanismenya bukan satu angka wajib yang sama bagi semua transaksi.

Sebelum membayar, mesti ada dokumen bertulis yang menyatakan:

• harga jualan;
• jumlah deposit;
• identiti tanah;
• identiti pihak;
• tempoh menandatangani SPA;
• kepada siapa wang dibayar;
• sama ada wang dipegang sebagai stakeholder;
• syarat pemulangan;
• akibat jika pembeli menarik diri; dan
• akibat jika penjual enggan meneruskan jualan.

Jangan menerima resit yang hanya tertulis “deposit tanah” tanpa nombor lot, harga dan terma yang jelas.

Fasa 4: Tandatangan SPA Yang Melindungi Kedua-dua Pihak

Perjanjian Jual Beli atau Sale and Purchase Agreement bukan sekadar dokumen untuk membuktikan tanah telah “ditempah”.

SPA ialah dokumen yang menetapkan hak dan tanggungjawab pembeli serta penjual.

Antara perkara yang sepatutnya ditangani ialah:

• butiran lengkap tanah;
• harga jualan;
• struktur deposit;
• baki harga;
• tempoh penyelesaian;
• tempoh lanjutan;
• kadar faedah lewat;
• status milikan kosong;
• cukai tanah dan tunggakan;
• gadaian sedia ada;
• penarikan balik kaveat;
• kebenaran pindah milik;
• pembiayaan bank;
• pelanggaran kontrak;
• pemulangan wang; dan
• pampasan atau pelucuthakan deposit.

Jangan Tandatangan SPA Yang Tidak Difahami

Pembeli berhak meminta penjelasan tentang setiap klausa penting.

Tanya peguam:

• Bilakah tempoh penyelesaian bermula?
• Adakah ia bermula pada tarikh SPA atau selepas kebenaran diperoleh?
• Apa berlaku jika penjual lambat menyerahkan dokumen?
• Siapa menanggung tunggakan cukai tanah?
• Apa berlaku jika keluasan fizikal tidak sama?
• Adakah jualan tertakluk kepada kelulusan pinjaman?
• Apakah hak pembeli jika pindah milik tidak boleh didaftarkan?
• Bilakah deposit boleh dilucutkan?
• Apakah kadar faedah kelewatan?

Jangan malu bertanya.

Perkataan yang kelihatan kecil dalam SPA boleh menentukan sama ada pembeli mendapat semula deposit atau kehilangannya.

Klausa Penalti dan Kegagalan Melengkapkan Transaksi

SPA perlu membezakan antara:

• kegagalan pembeli;
• kegagalan penjual;
• kelewatan pihak berkuasa;
• penolakan kebenaran pindah milik;
• kegagalan bank;
• masalah hak milik; dan
• kejadian yang berada di luar kawalan pihak.

Jika pembeli gagal membayar tanpa perlindungan kontrak, deposit boleh berisiko dilucutkan.

Jika penjual mungkir, SPA boleh menyediakan hak kepada pembeli untuk menuntut pemulangan wang, pampasan atau remedi lain, bergantung pada terma perjanjian dan undang-undang.

Sebab itu, jangan menggunakan SPA generik yang dimuat turun tanpa disesuaikan dengan keadaan tanah.

Baki Deposit Sehingga 10%

Dalam banyak transaksi subsale, deposit keseluruhan sering dirunding pada kadar 10% daripada harga jualan, termasuk deposit tanda jadi yang telah dibayar.

Namun, angka ini ialah amalan komersial yang boleh berubah mengikut persetujuan.

Contohnya, jika pembeli telah membayar 3% sebagai deposit tanda jadi, baki 7% mungkin dibayar ketika SPA ditandatangani.

Pembeli mesti mengesahkan:

• jumlah sebenar;
• masa pembayaran;
• penerima wang;
• status stakeholder; dan
• syarat pelepasan.

Fasa 5: Selesaikan Baki Harga dan Daftarkan Borang 14A

Selepas SPA ditandatangani, kerja undang-undang masih belum selesai.

Peguam mungkin perlu mengurus:

• kebenaran pindah milik;
• penebusan pinjaman penjual;
• pelepasan gadaian;
• penarikan balik kaveat;
• dokumen pinjaman pembeli;
• adjudikasi dan duti setem;
• urusan RPGT atau CKHT; dan
• persediaan pendaftaran pindah milik.

Apakah Borang 14A?

Borang 14A ialah instrumen pindah milik yang digunakan bagi pendaftaran pindah milik tanah di bawah Kanun Tanah Negara di Semenanjung Malaysia.

JKPTG turut merujuk Borang 14A sebagai borang pindah milik yang boleh ditandatangani di hadapan pihak yang dibenarkan, termasuk pendaftar hak milik atau pentadbir tanah dalam keadaan tertentu.

Dalam transaksi jual beli melalui peguam, dokumen tersebut biasanya:

1. disediakan berdasarkan maklumat hak milik;
2. ditandatangani oleh pihak berkaitan;
3. disaksikan oleh pihak yang dibenarkan;
4. dikemukakan bagi penilaian atau adjudikasi duti setem;
5. disetemkan;
6. dilengkapkan dengan dokumen sokongan; dan
7. dikemukakan untuk pendaftaran.

Menandatangani Borang 14A sahaja belum semestinya menjadikan pembeli pemilik berdaftar.

Pindah milik perlu didaftarkan dengan sempurna pada daftar hak milik.

Jangan Lepaskan Baki Harga Terlalu Awal

Baki harga tidak sepatutnya dibayar terus kepada penjual hanya kerana Borang 14A telah ditandatangani.

Pelepasan wang perlu mengikut mekanisme SPA dan nasihat peguam.

Antara perkara yang mungkin perlu disahkan dahulu ialah:

• dokumen pindah milik boleh didaftarkan;
• kebenaran telah diperoleh;
• gadaian dapat dilepaskan;
• kaveat yang berkaitan telah diselesaikan;
• dokumen asal tersedia;
• baki penebusan bank telah dikenal pasti; dan
• syarat terdahulu telah dipenuhi.

Bagi tanah yang digadaikan kepada bank penjual, sebahagian wang mungkin digunakan untuk menyelesaikan baki pinjaman sebelum geran atau dokumen hak milik dapat dilepaskan.

RPGT dan CKHT

RPGT atau Cukai Keuntungan Harta Tanah dikenakan terhadap keuntungan daripada pelupusan aset bercukai di Malaysia, termasuk tanah kosong dan ladang, tertakluk pada Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976 serta pengecualian yang berkenaan.

Tarikh perjanjian bertulis lazimnya penting untuk menentukan tarikh pelupusan dan pemerolehan bagi tujuan RPGT.

Urusan CKHT melibatkan tanggungjawab penjual dan pembeli, termasuk pemfailan dokumen serta pegangan dan remitan wang oleh pemeroleh apabila berkenaan. LHDN menyediakan borang dan prosedur khusus untuk perkara ini.

Jangan menganggap RPGT hanya urusan penjual yang langsung tidak memberi kesan kepada pembeli.

Peguam pembeli perlu memastikan kewajipan pembeli sebagai pemeroleh dipatuhi supaya transaksi tidak menimbulkan masalah cukai.

Tiga Pemeriksaan Lapangan Sebelum Menyerahkan Wang

1. Wajib Lawat Lokasi Fizikal

Jangan membeli tanah hanya berdasarkan:

• gambar udara;
• tangkap layar peta;
• video penjual;
• pelan lakaran;
• lokasi pin WhatsApp; atau
• janji bahawa tanah itu “dekat jalan besar”.

Pergi sendiri ke lokasi.

Lebih baik jika lawatan dibuat bersama pemilik, ejen yang sah atau individu yang benar-benar mengetahui kawasan tersebut.

Semasa lawatan, periksa:

• kewujudan lot;
• keadaan muka bumi;
• risiko banjir;
• cerun;
• saliran;
• akses kenderaan;
• tiang elektrik;
• sumber air;
• rumah atau struktur sedia ada;
• tanaman milik orang lain;
• pencerobohan; dan
• penggunaan tanah sekitar.

Pastikan Jalan Masuk Itu Sah

Jalan yang kelihatan di tapak belum tentu merupakan akses sah.

Ia mungkin:

• melalui tanah jiran;
• jalan kebun persendirian;
• rizab yang belum dibangunkan;
• laluan sementara;
• laluan yang digunakan atas ihsan pemilik lain; atau
• tidak tercatat sebagai hak laluan.

Jika akses bergantung pada tanah pihak ketiga, minta peguam dan juruukur menyemak statusnya.

Tanah yang murah tetapi tidak mempunyai akses sah boleh menjadi sukar dibangunkan, dibiayai atau dijual semula.

Semak Pencerobohan dan Pendudukan

Jika ada rumah, kebun, pagar atau orang lain menduduki tanah tersebut, jangan menerima jawapan ringkas:

“Itu orang tumpang sahaja. Nanti mudah suruh keluar.”

Minta SPA menetapkan dengan jelas:

• siapa perlu mengosongkan tanah;
• tarikh penyerahan milikan kosong;
• tanggungjawab mengalih struktur;
• kos yang terlibat; dan
• hak pembeli jika tanah tidak dikosongkan.

Mengambil alih tanah bersama masalah pendudukan boleh membawa pertikaian yang panjang.

2. Sahkan Sempadan Melalui Juruukur Tanah Berlesen

Batu sempadan mungkin:

• tertimbus;
• hilang;
• dialihkan;
• rosak; atau
• disalah anggap.

Pagar, pokok dan parit juga tidak semestinya terletak tepat di sempadan undang-undang.

Juruukur tanah berlesen boleh membantu mengenal pasti lot berdasarkan rekod ukur dan menjalankan kerja ukuran yang bersesuaian.

Langkah ini sangat penting jika:

• tanah belum berpagar;
• bentuk lot tidak sekata;
• penjual hanya menunjukkan anggaran kawasan;
• terdapat pertikaian dengan jiran;
• terdapat bangunan berhampiran sempadan;
• keluasan fizikal diragui; atau
• tanah hendak dibangunkan selepas pembelian.

Kos mengukur tanah mungkin kelihatan sebagai perbelanjaan tambahan.

Namun, kos itu jauh lebih kecil berbanding kerugian membeli lokasi yang salah atau menghadapi pertikaian sempadan selepas bayaran penuh dibuat.

Jangan Bergantung Pada Kata-Kata “Dari Pokok Ini Sampai Parit Sana”

Penerangan secara lisan tidak mencukupi untuk menentukan sempadan.

Minta dokumen dan pengesahan profesional.

Jika penjual menawarkan “suku ekar di bahagian belakang” sedangkan geran masih satu lot besar, pembeli perlu memahami bahawa bahagian tersebut mungkin belum mempunyai hak milik berasingan.

Pembelian seperti itu tidak sama dengan membeli satu lot individu yang telah didaftarkan.

3. Berhati-hati Dengan Harga Yang Terlalu Murah

Tanah boleh dijual di bawah harga pasaran atas pelbagai sebab yang sah.

Pemilik mungkin memerlukan wang atau mahu menjual dengan cepat.

Namun, harga luar biasa murah ialah isyarat untuk membuat lebih banyak semakan, bukannya alasan untuk memendekkan proses.

Antara ayat tekanan yang biasa digunakan ialah:

• “Pemilik perlukan wang hari ini.”
• “Ada pembeli lain mahu bayar petang ini.”
• “Harga ini untuk tunai sahaja.”
• “Tak perlu peguam, kita buat surat sendiri.”
• “Geran asal nanti saya tunjuk.”
• “Bayar dahulu, carian boleh buat kemudian.”
• “Nama dalam geran itu saudara saya.”
• “Tanah pusaka semua waris sudah setuju.”
• “Tak perlu ukur, semua orang kampung tahu sempadan.”

Penjual yang sah sepatutnya tidak takut kepada Carian Rasmi, peguam atau proses pengesahan.

Jika seseorang mahu wang segera tetapi enggan memberikan dokumen yang membolehkan semakan, berhenti dahulu.

Peluang pelaburan yang baik tidak memerlukan pembeli menutup mata terhadap risiko.

Perkara Tambahan Yang Pembeli Wajar Semak

Kategori Kegunaan dan Syarat Nyata

Jangan menganggap semua tanah boleh terus dibina rumah.

Tanah mungkin mempunyai kategori:

• pertanian;
• bangunan; atau
• perindustrian.

Syarat nyata pada hak milik pula boleh mengehadkan penggunaan tertentu.

Jika tujuan pembelian ialah membina rumah, premis atau projek komersial, semak dengan:

• Pejabat Tanah;
• pihak berkuasa tempatan;
• perancang bandar;
• arkitek;
• jurutera; atau
• perunding berkaitan.

Pembelian tanah tidak menjamin kelulusan pembangunan.

Cukai Tanah dan Tunggakan

Minta bukti bayaran cukai tanah terkini.

SPA perlu menetapkan tanggungjawab penjual terhadap tunggakan sebelum tarikh penyelesaian serta cara pelarasan bayaran dibuat.

Bagi tanah yang tertakluk kepada caj atau bayaran lain, minta peguam menyemak dokumen berkenaan.

Ejen Hartanah

Jika urusan dibuat melalui ejen, semak identiti dan kedudukannya.

Jangan menyerahkan wang hanya kerana individu memakai kad nama atau menggunakan nama syarikat terkenal pada profil media sosial.

Sahkan melalui saluran rasmi agensi dan pastikan resit dikeluarkan oleh pihak yang betul.

Checklist Sebelum Membayar Deposit

Jangan pindahkan wang selagi perkara asas ini belum diperiksa:

• Saya telah melihat tanah secara fizikal.
• Saya mempunyai nombor lot dan nombor hak milik.
• Identiti penjual sepadan dengan pemilik berdaftar atau kuasanya telah disahkan.
• Carian Rasmi terkini telah dibuat atau sedang dikendalikan oleh peguam.
• Saya mengetahui sama ada tanah freehold atau leasehold.
• Saya telah menyemak sekatan kepentingan.
• Saya mengetahui sama ada terdapat gadaian atau kaveat.
• Akses jalan telah disahkan.
• Sempadan tidak hanya berdasarkan cakap penjual.
• Tujuan penggunaan saya sesuai dengan kategori dan syarat tanah.
• Peguam saya telah dikenal pasti.
• Terma pemulangan deposit ditulis dengan jelas.
• Akaun penerima bayaran telah disahkan secara bebas.
• Saya telah menyemak kemampuan dan status pembiayaan.
• Saya tidak ditekan untuk membuat pembayaran serta-merta.

Jika beberapa jawapan masih “tidak pasti”, jangan bayar dahulu.

Biar Lambat, Asalkan Hak Milik Selamat

Urusan tanah tidak patut dilakukan seperti membeli barang biasa melalui media sosial.

Pembeli bukan sekadar membeli pemandangan, lokasi atau janji keuntungan.

Pembeli membeli suatu kepentingan undang-undang yang perlu dikenal pasti, dibuktikan dan didaftarkan.

Proses tersebut mungkin mengambil masa kerana melibatkan:

• semakan hak milik;
• penyediaan SPA;
• kelulusan pembiayaan;
• kebenaran pihak berkuasa;
• pelepasan gadaian;
• penyelesaian kaveat;
• duti setem;
• CKHT; dan
• pendaftaran pindah milik.

Tempoh yang panjang tidak semestinya tanda transaksi bermasalah.

Kadangkala ia menunjukkan setiap lapisan perlindungan sedang disempurnakan.

Yang berbahaya ialah transaksi yang terlalu mudah:

“Bayar hari ini, geran tukar kemudian.”

Jangan pertaruhkan simpanan bertahun-tahun untuk menjimatkan beberapa minggu atau kos guaman.

Pastikan urusan berakhir dengan nama pembeli didaftarkan secara sah, bukan sekadar memegang resit, surat akuan atau salinan geran.

Soalan Lazim Jual Beli Tanah

S1: Bolehkah saya membatalkan SPA dan mendapatkan semula deposit jika pinjaman bank ditolak?

Ia bergantung pada kandungan SPA.

Penolakan pinjaman tidak secara automatik memberi hak kepada pembeli untuk membatalkan transaksi dan menerima semula semua deposit.

Jika SPA tidak mempunyai klausa pembiayaan yang melindungi pembeli, kegagalan mendapatkan pinjaman boleh dianggap sebagai kegagalan pembeli melengkapkan pembelian.

Sebelum menandatangani SPA, pembeli sebaiknya:

• membuat penilaian kemampuan;
• mendapatkan kelulusan awal apabila boleh;
• memahami margin pembiayaan;
• memperoleh Surat Tawaran atau Letter of Offer bank; dan
• meminta peguam memasukkan syarat pembiayaan yang sesuai jika dipersetujui penjual.

Letter of Offer menunjukkan bank bersedia menawarkan kemudahan tertakluk pada terma dan syaratnya.

Ia perlu dibaca dengan teliti kerana pelepasan pinjaman masih boleh bergantung pada penilaian hartanah, dokumentasi, cagaran dan syarat lain.

Jika pembelian mahu dibuat tertakluk pada kelulusan pembiayaan, klausa tersebut perlu menyatakan:

• tempoh mendapatkan pinjaman;
• jumlah atau margin minimum;
• bukti penolakan yang diperlukan;
• bilangan bank yang perlu dipohon;
• hak pembatalan; dan
• kaedah pemulangan deposit.

Jangan bergantung pada janji lisan bahawa “deposit akan dipulangkan jika loan tak lepas”.

Pastikan ia dinyatakan secara bertulis.

S2: Apakah itu kaveat dan bagaimana ia menghalang transaksi tanah?

Kaveat ialah catatan pada daftar hak milik yang digunakan untuk melindungi tuntutan atau kepentingan tertentu terhadap tanah.

Kaveat boleh menyebabkan instrumen pindah milik atau urusan lain tidak dapat didaftarkan selagi sekatan tersebut masih berkuat kuasa, bergantung pada jenis kaveat dan urusan yang hendak dilakukan.

Jika Carian Rasmi menunjukkan kaveat:

1. kenal pasti jenis kaveat;
2. kenal pasti pihak yang memasukkannya;
3. fahami asas tuntutan;
4. dapatkan nasihat peguam;
5. tetapkan mekanisme penarikan atau pembatalan; dan
6. jangan lepaskan baki harga sebelum isu diselesaikan mengikut SPA.

Jangan cuba membayar pemegang kaveat secara terus tanpa nasihat undang-undang.

Penyelesaian perlu didokumenkan supaya kaveat benar-benar ditarik balik dan transaksi boleh didaftarkan.

S3: Adakah selamat membeli tanah pertanian di bawah geran kongsi atau Master Title?

Pembelian tanah di bawah satu hak milik induk atau geran kongsi mempunyai risiko lebih tinggi berbanding pembelian lot yang sudah mempunyai hak milik individu.

Pembeli perlu membezakan antara:

• membeli bahagian tidak berbahagi dalam satu hak milik;
• membeli lot yang sedang melalui proses pecah sempadan;
• membeli lot yang telah diluluskan tetapi hak milik belum dikeluarkan; dan
• membeli berdasarkan pelan pemasaran tanpa kelulusan yang mencukupi.

Antara risiko geran kongsi ialah:

• nama ramai pemilik dalam satu hak milik;
• bahagian fizikal tidak semestinya sepadan dengan bahagian undang-undang;
• kesukaran membina atau mendapatkan kelulusan;
• pertikaian jalan masuk;
• masalah pembiayaan;
• keperluan persetujuan pihak lain;
• kesukaran menjual semula;
• konflik sempadan;
• pemilik bersama meninggal dunia; dan
• proses pecah sempadan tidak semestinya diluluskan.

Harga murah tidak menghapuskan risiko tersebut.

Sebelum membeli, minta peguam dan juruukur menjelaskan dengan tepat:

• apakah hak yang sebenarnya dibeli;
• adakah nama pembeli akan didaftarkan;
• bahagian mana yang boleh diduduki;
• status kelulusan pecah sempadan;
• akses jalan;
• syarat pertanian;
• kemungkinan pembiayaan; dan
• tindakan jika hak milik individu tidak pernah dikeluarkan.

Geran kongsi bukan semestinya penipuan.

Namun, ia tidak patut dibeli hanya berdasarkan surat perjanjian ringkas, pelan berwarna atau janji bahawa “geran individu akan keluar tidak lama lagi”.

Peringatan Undang-undang

Panduan ini menerangkan langkah keselamatan umum dan bukan nasihat undang-undang bagi sesuatu kes tertentu.

Undang-undang, prosedur, borang dan keperluan kebenaran boleh berbeza mengikut negeri, jenis hak milik dan keadaan transaksi.

Sebelum membayar deposit atau menandatangani dokumen, dapatkan nasihat daripada peguam hartanah yang menyemak hak milik dan fakta transaksi sebenar.