Cara Beli Rumah Lelong Di Malaysia, Ikut Langkah-langkah Ini

Percaya atau tidak, hakikatnya masih ramai di antara kita tidak tahu cara beli rumah lelong di Malaysia. Tidak semestinya kita harus membeli rumah baru untuk dapatkan rumah yang bagus. Rumah lelong pun kalau pandai pilih, pasti berbaloi!

Pasti ramai yang masih ragu-ragu sama ada pembelian rumah lelong bagus atau tidak. Mungkin juga anda tertanya-tanya bagaimana proses mendapatkan hartanah lelong, atau mungkin sedang mempertimbangkannya kerana ramai yang berpendapat bahawa harga hartanah lelong jauh lebih murah dan sangat berbaloi untuk pelaburan.

Sebelum membeli rumah lelong, terdapat beberapa perkara yang perlu anda ketahui terlebih dahulu.

Ikuti perkongsian di bawah untuk ketahui beberapa perkara penting yang perlu anda tahu sebelum membuat pembelian rumah lelong dan langkah-langkah untuk membeli rumah lelong.

JENIS-JENIS LELONGAN HARTANAH DI MALAYSIA

Terdapat beberapa jenis lelongan hartanah di Malaysia iaitu:

• Lelongan Perjanjian Pinjaman Dan Serah Hak yang juga dikenali sebagai ‘loan agreement cum assignment’ (LACA)
• Lelongan Perjanjian Bukan Pinjaman Dan Serah Hak atau dikenali sebagai ‘non-loan agreement cum assignment’ (Non-LACA)

Apa Itu Lelongan LACA?

Lelongan LACA adalah:

• Lelongan jenis ini dilakukan oleh bank untuk hartanah yang tidak mempunyai hak milik individu atau strata.
• Untuk lelongan LACA, jumlah deposit yang perlu diserahkan kepada pelelong biasanya 5% daripada harga hartanah.
• Jika lelongan tidak berjaya mendapatkan pembeli, akan ada lelongan berikutnya, di mana harga rizab untuk setiap lelongan berikutnya akan berkurangan sebanyak 10% daripada harga sebelumnya.
• Baki belian perlu diselesaikan dalam tempoh 90 hari selepas bidaan telah berjaya ke atas hartanah LACA.

Apa Itu Lelongan Non-LACA?

Lelongan Non-LACA pula adalah:

• Lelongan non-LACA pula dijalankan melalui Mahkamah Tinggi untuk hartanah yang mempunyai hak milik individu atau strata.
• Jika tiada pembida yang berjaya untuk hartanah non-LACA, lelongan susulan boleh diadakan kira-kira enam bulan kemudian.
• Sama seperti lelongan LACA, harga rizab untuk setiap lelongan berikutnya adalah 10% lebih rendah daripada harga sebelumnya.
• Berbeza daripada lelongan LACA, baki belian hartanah non-LACA boleh diselesaikan dalam masa 120 hari selepas pembelian.

LANGKAH-LANGKAH MENYERTAI LELONGAN HARTANAH

Sebelum menyertai lelongan hartanah, anda perlu membuat sedikit penyelidikan yang terperinci tentang lelongan hartanah dan fahami bagaimana ia berfungsi supaya tidak tersilap langkah dan mengalami kerugian.

Berikut adalah langkah-langkah yang perlu anda lakukan sebelum menyertai lelongan hartanah.

1) Kenalpasti Kawasan Rumah Lelong

Apabila anda sudah jumpa rumah yang anda minat, selidik dahulu lokasi rumah tersebut supaya anda berpuas hati dengan kawasan tersebut. Contohnya anda mungkin berminat dengan hartanah di kawasan yang tidak sibuk dan sunyi.

Oleh itu, anda boleh lawati dahulu sekitar rumah lelong dan bandingkan harga rizab lelongan dengan harga hartanah yang serupa di situ supaya anda tahu tawaran harga yang berbaloi untuk dibida.

2) Bertemu Dengan Pemaju dan Pejabat Tanah

Seterusnya, buat semakan dengan pemaju dan pejabat tanah tentang hartanah lelong tersebut. Catat semua butiran penting seperti:

• Nombor lot hartanah
• Alamat
• Status hak milik
• Lokasi
• Harga Rizab Lelongan

Anda juga perlu mendapatkan Pengisytiharan Jualan atau ‘Proclamation of Sale’ (POS).

3) Periksa Rumah Lelong dan Kawasan Sekitar

Jika anda sudah dapat satu rumah lelong yang hendak dibida pada lelongan tertentu, pastikan anda pergi ke rumah tersebut dan pastikan lokasinya betul-betul yang anda ingini. Pemeriksaan terperinci adalah penting untuk menggambarkan apa yang anda bakal perolehi.

Dapatkan juga satu salinan Pengisytiharan Jualan yang mengandungi maklumat penting mengenai hartanah lelongan.

4) Dapatkan Bantuan Peguam

Sangat penting untuk upah peguam dalam menyelesaikan urusan membeli hartanah lelong terutamanya untuk hal-hal yang berkaitan dengan cukai taksiran dan cukai tanah.

Peguam juga dapat membantu menjekaki pembayaran penyelenggaraan yang tertunggak dengan pemaju, serta terma dan syarat yang terkandung dalam dokumen POS.

5) Bersiap Sedia Untuk Lelongan

Perkara yang paling penting untuk menyertai lelongan adalah sediakan sejumlah deposit. Apabila melangkah masuk ke dewan lelongan, anda dikehendaki untuk menunjukkan bank draf dan kad pengenalan anda.

BAGAIMANA LELONGAN HARTANAH BERFUNGSI?

Lelongan rumah kini bukan saja berlaku di dewan atau tempat fizikal, ada juga lelongan yang berlaku secara atas talian.

Berikut adalah proses lelongan berlaku bagi kedua-dua jenis lelongan tersebut.

1) Lelongan Hartanah Di Tempat Fizikal Dan Secara Dalam Talian

a) Lelongan Hartanah di Tempat Fizikal

• Pertama sekali, anda perlu mendaftar dengan memberikan maklumat peribadi dan menghantar deposit kepada pelelong.
• Anda boleh pilih untuk memberikan deposit melalui pemindahan bank, atau melalui bank draf.
• Jika pembayaran dibuat dalam bentuk bank draf, anda perlu menggunakan Pos Laju, atau serahkannya dengan sendiri dalam beberapa hari bekerja yang ditentukan.
• Jika anda tidak sempat untuk ke lelongan, ejen hartanah anda boleh mewakili anda.

b) Lelongan Hartanah Dalam Talian

• Untuk lelongan hartanah dalam talian, anda perlu mendaftar di portal e-lelong terlebih dahulu. Sebaik sahaja diluluskan, anda boleh melayari penyenaraian hartanah.
• Sekiranya anda telah bertemu dengan hartanah yang ingin dibida, anda perlu mendaftar sebagai pembida, dan sejurus itu membayar deposit yang ditetapkan.

2) Permulaan Lelongan

Untuk permulaan lelongan, pastikan anda tiba awal di dewan lelongan dan membawa semua dokumen yang diperlukan. Jangan lambat kerana orang tidak akan tunggu anda!

Untuk lelongan secara atas talian pula, pastikan anda masuk ke portal bidaan sekurang-kurangnya 5 minit sebelum bidaan bermula. Jangan masuk terlalu awal kerana anda mungkin akan terlog keluar dengan sendirinya jika terlalu lama di portal tersebut.

3) Pembidaan

Apabila membida untuk hartanah yang diinginkan, pastikan anda sentiasa membuat bidaan dalam peruntukan yang telah ditetapkan.

Walaupun suasana di tempat lelongan mungkin boleh membuatkan anda terbawa-bawa dengan emosi untuk bersaing, anda harus sentiasa beringat supaya tidak membida tawaran harga yang mungkin anda sesali di kemudian hari. Tetapkan bajet anda sebelum membida.

4) Tandatangan Dokumen

Jika bidaan anda berjaya dalam lelongan fizikal, anda akan dipanggil untuk membuat pembayaran deposit dan menandatangani dokumen POS. Apabila dokumen sudah dicop, anda akan diberikan salinan asli.

Bagi lelongan dalam talian pula, anda perlu menandatangani Kontrak Jualan dan membayar baki deposit (jika ada) melalui pemindahan bank dalam talian, Pos Laju, atau dengan sendiri pada hari bekerja tertentu.

5) Bayar Baki Harga Belian

Akhir sekali, anda perlu membayar baki selebihnya daripada harga bidaan yang berjaya dalam masa 90 hingga 120 hari dari tarikh lelongan.

KELEBIHAN RUMAH LELONG

Antara kelebihan mendapatkan rumah lelong adalah:

Harga Yang Lebih Baik

• Membida rumah yang dijual pada lelongan bermakna anda dapat membeli rumah pada harga yang lebih rendah berbanding kadar pasaran.
• Ini bermakna, anda dapat memiliki rumah yang lebih besar atau di lokasi pilihan anda, lebih-lebih lagi jika harga rumah yang anda idamkan berada di luar jangkauan anda.
• Dengan ini, anda juga dapat menggunakan peruntukan yang ada untuk perkara lain – sekiranya anda dapat membeli rumah pada harga jauh lebih rendah daripada yang dijangkakan, wang yang lebih boleh digunakan untuk pengubahsuaian atau dekorasi rumah.

Kadar Komisen Rendah

• Jika anda memilih untuk menggunakan ejen atau wakil lain (seperti peguam) untuk membida di lelongan, anda biasanya akan membayar mereka peratusan komisen yang lebih rendah.
• Berbanding dengan membeli rumah melalui saluran biasa, anda akan dapat menikmati penjimatan kos lebih tinggi.
• Mahukan harga yang lebih baik? Pergi ke tempat lelongan dan buat tawaran bida pada hartanah yang anda mahukan dengan sendiri.

Percaya Pada Naluri

• Membeli rumah lelong memerlukan pembeli membuat penyelidikan yang menyeluruh, terutamanya jika anda tidak mahu menggunakan khidmat broker hartanah dalam misi pencarian anda.
• Anda perlu mencari hartanah lelong (biasanya disenaraikan dalam talian), pilih yang anda minati, dan tetapkan temu janji untuk melawat hartanah tersebut.
• Walaupun tanggungjawabnya besar – terutamanya jika anda pembeli rumah lelong kali pertama – ia memberi anda peluang untuk mempercayai diri sendiri dan mengikut naluri anda samada hartanah yang dijumpai sesuai atau tidak.

KEKURANGAN RUMAH LELONG

Antara kekurangan rumah lelong adalah:

Kajian Yang Banyak

• Sekiranya anda tidak mengetahui tentang pasaran perumahan, anda perlu melakukan penyelidikan yang banyak sebelum dapat membeli rumah lelong.
• Anda perlu memahami topik rumah lelong ini dari segi undang-undang, cara pemeriksaan yang betul, jenis hak milik rumah yang dilelong, dan bagaimana untuk mendapatkan maklumat bank yang memiliki hartanah tersebut.
• Penting juga untuk mengetahui siapa yang memegang hak milik hartanah dan meminta pengisytiharan jualan, yang mana akan memberikan anda pelbagai maklumat termasuk sejarah hartanah itu.
• Mempunyai pengetahuan mendalam mengenai proses dan latar belakang lelongan hartanah akan mengurangkan risiko untuk anda sebagai pembeli, dan juga kemungkinan untuk anda menghadapi masalah besar di kemudian hari.

Proses Pembidaan

• Untuk membuat bidaan pada hartanah lelong, anda perlulah menghadiri lelongan – proses yang bukan sahaja sekadar memunculkan diri pada hari itu, samada secara sendiri atau dalam talian.
• Anda perlu mendaftar untuk lelongan dan berbincang dengan bank tentang niat anda untuk membeli rumah lelong, kerana anda perlu menyediakan bank draf bernilai 10% dari harga rizab hartanah tersebut (harga terendah yang dapat diterima) yang akan disenaraikan secara terbuka oleh rumah lelongan.
• Pada hari lelongan, anda perlu memahami terma dan syarat jualan, yang akan diberi bersama nombor lelongan anda, dan bersiap sedia untuk membida apabila pelelong mengumumkan hartanah yang anda mahukan.
• Jangan lupa harga maksimum yang anda sanggup bayar, dan kawal diri anda jika terdapat persaingan untuk hartanah tersebut – perkara terakhir yang anda mahu lakukan ialah membida lebih daripada yang anda mampu bayar.
• Jika boleh, hadiri lelongan yang mempunyai beberapa hartanah yang anda minati supaya peluang untuk anda menang adalah lebih tinggi.

Komplikasi Yang Tidak Dijangka

• Walaupun komplikasi boleh timbul dengan mana-mana jualan rumah, mungkin terdapat komplikasi yang lebih banyak daripada biasa jika anda membeli hartanah lelong.
• Komplikasi yang biasa termasuk tidak mengetahui dengan lebih awal bahawa kaveat telah ditempatkan pada rumah oleh pihak ketiga.
• Ini bermakna bahawa orang lain yang berminat dengan rumah lelong yang sama telah memfailkan dokumen undang-undang, yang dipanggil kaveat, pada rumah tersebut.
• Ini boleh menyebabkan jualan rumah tergendala selama berbulan-bulan dan pinjaman rumah untuk hartanah tersebut akan menjadi sangat sukar untuk diperolehi.
• Lagi satu kesulitan adalah mengetahui bahawa bank anda tidak dapat melanjutkan pembiayaan yang anda pilih disebabkan jenis pajakan hartanah tersebut.
• Mendapatkan pengisytiharan jualan akan memberikan maklumat ini, dan ia adalah langkah yang sangat penting dan tidak boleh dilepaskan jika anda ingin membeli rumah lelong.

Semoga selepas anda mengetahui kesemua maklumat mengenai proses menyertai lelongan hartanah beserta kelebihan dan kekurangannya, anda dapat membuat keputusan yang bijak dalam mempertimbangkan pembelian hartanah yang dilelong.

Sesetengah orang mungkin tertarik dengan senario pembelian jenis ini kerana mereka ingin melabur dalam hartanah di Malaysia. Jika anda merasakan proses ini agak rumit, jangan risau kerana terdapat banyak cara lain lagi untuk membeli rumah di Malaysia.

Di bawah merupakan FAQ ringkas Cara Beli Rumah Lelong Di Malaysia.

1) Kenalpasti Kawasan Rumah Lelong

Oleh itu, anda boleh lawati dahulu sekitar rumah lelong dan bandingkan harga rizab lelongan dengan harga hartanah yang serupa di situ supaya anda tahu tawaran harga yang berbaloi untuk dibida.

2) Bertemu Dengan Pemaju dan Pejabat Tanah

Seterusnya, buat semakan dengan pemaju dan pejabat tanah tentang hartanah lelong tersebut. Catat semua butiran penting

3) Periksa Rumah Lelong dan Kawasan Sekitar

Jika anda sudah dapat satu rumah lelong yang hendak dibida pada lelongan tertentu, pastikan anda pergi ke rumah tersebut dan pastikan lokasinya betul-betul yang anda ingini. Pemeriksaan terperinci adalah penting untuk menggambarkan apa yang anda bakal perolehi.

4) Dapatkan Bantuan Peguam

Sangat penting untuk upah peguam dalam menyelesaikan urusan membeli hartanah lelong terutamanya untuk hal-hal yang berkaitan dengan cukai taksiran dan cukai tanah.

5) Bersiap Sedia Untuk Lelongan

Perkara yang paling penting untuk menyertai lelongan adalah sediakan sejumlah deposit. Apabila melangkah masuk ke dewan lelongan, anda dikehendaki untuk menunjukkan bank draf dan kad pengenalan anda.