Cara Kira Loan Perumahan Bagi Penjawat Awam, Pekerja Swasta atau Bekerja Sendiri

Setiap orang pasti sudah memasang hasrat dalam diri untuk mempunyai rumah sendiri. Sampai bila nak menyewa kan? Bayangkan setelah semua penat lelah yang anda lalui, akhirnya dapat membeli kediaman sendiri. Pasti seronok bukan?

Malangnya tidak semua orang mampu mengejar impian tersebut. Kalau nak kejar impian itu, kena lah usaha lebih. Sebagai golongan yang tidak mampu membeli rumah secara tunai, perlulah memohon pinjaman perumahan bank untuk membiayai hartanah baru yang ingin dibeli.

Namun masih ramai yang beranggapan proses pinjaman tersebut sangat rumit dan menyusahkan, tetapi sebenarnya tidak. Sebaik sahaja anda dapat mempelajari dan memahami selok-belok untuk mengambil pinjaman perumahan, memohon pinjaman perumahan akan berjalan dengan lancar.

Berikut adalah beberapa perkara yang perlu anda belajar dan faham mengenai memohon pinjaman perumahan.

APA YANG PERLU ANDA TAHU SEBELUM MEMBUAT PERMOHONAN PINJAMAN?

Sebelum memohon pinjaman perumahan dari bank, beberapa perkara penting yang harus anda tahu adalah mengenai kadar faedah dan jenis kategori yang boleh dipohon.

Bagi kadar faedah, terdapat dua jenis yang perlu dipertimbangkan:

1. Kadar faedah tetap merujuk kepada peratusan yang telah ditetapkan dan tidak berubah sepanjang tempoh pinjaman anda.
2. Kadar faedah berubah-ubah (terapung) merujuk kepada peratusan yang ditentukan oleh Kadar Asas (BR), yang akan dibincangkan lebih lanjut nanti. Untuk itu, apabila BLR naik atau turun, kadar faedah jenis ini akan mengikuti trend tersebut.

Ketahuilah bahawa kadar faedah yang lebih rendah adalah lebih baik untuk anda. Walaupun jurang peratusan mungkin nampak kecil, tetapi ia boleh memberi anda penjimatan sehingga beribu-ribu Ringgit.

Terdapat 3 kategori pinjaman perumahan utama yang ditawarkan di Malaysia di mana masing-masing mempunyai cara yang berbeza untuk memproses pembayaran semula dan kadar faedah:

1. Pinjaman Asas (Term Loans) mempunyai jadual pembayaran semula tetap, dan biasanya tidak membenarkan anda mengurangkan kadar faedah dengan lebihan bayaran. Dan anda juga tidak dibenarkan untuk menarik semula pembayaran tambahan yang telah dibuat.
2. Pinjaman Semi-Fleksi membolehkan anda membuat lebihan bayaran pada bila-bila masa yang anda suka, untuk mengurangkan jumlah faedah yang dikenakan. Anda juga boleh meminta semula jumlah tambahan yang telah dibayar, tetapi yuran pemprosesan akan dikenakan.
3. Pinjaman Fleksi adalah serupa dengan pinjaman semi-fleksi, cumanya pinjaman ini dihubungkan dengan akaun semasa anda, dan jumlah pembayaran semula akan ditolak secara automatik setiap bulan. Sekiranya anda melakukan sebarang lebihan bayaran, anda akan dapat mengeluarkannya semula bila-bila saja anda mahu.

ISTILAH-ISTILAH PINJAMAN

Terdapat beberapa istilah pinjaman yang anda akan jumpa di dalam dokumen rasmi dan semasa berbual dengan ejen, bank, dan/atau pemaju hartanah anda. Istilah-istilah tu semua mungkin boleh membuatkan anda pening pada mulanya. Namun lebih mudah jika anda belajar dan faham.

• Kadar Asas (BR): Bank dibenarkan untuk menentukan kadar faedah mereka sendiri berdasarkan formula yang ditetapkan oleh Bank Negara Malaysia (BNM), dan kenaikan atau penurunannya secara langsung mempengaruhi kadar faedah peminjam.
• Surat Ikatan Penyerahan Hak: Dokumen undang-undang yang bertindak sebagai bukti bahawa pemilikan hartanah telah dipindahkan dari satu pihak ke pihak yang lain, dan biasanya digunakan untuk hartanah kediaman tanpa hakmilik.
• Penilaian hartanah: Proses menganggarkan harga hartanah anda, yang dilakukan oleh firma yang berkuasa atau pakar penilaian, selepas mengambil kira harga transaksi hartanah terkini, serta faktor-faktor pasaran lain.

JENIS PINJAMAN HARTANAH DI MALAYSIA

Pinjaman Perumahan Kerajaan

Penjawat awam berpeluang menikmati kemudahan eksklusif dengan Pinjaman Perumahan Kerajan. Ia boleh digunakan untuk membiayai pengubahsuaian / pembinaan rumah mereka, pembelian tanah, dan juga pembinaan jalan menuju ke rumah mereka.

Namun begitu, sama juga seperti pinjaman yang lain, kelayakan pinjaman perumahan kerajaan juga bergantung kepada pendapatan bulanan anda.

Ia mungkin lebih mudah untuk didapati dan diluluskan, tetapi jumlah yang anda boleh dapat masih bergantung kepada jumlah gaji.

Untuk memohon pula, di bawah adalah syarat-syarat yang perlu diikuti:

• Bekerja dan berjawatan tetap dalam sektor awam.
• Warganegara Malaysia.
• Telah menerima surat pengesahan jawatan.
• Telah berkhidmat sekurang-kurangnya setahun.
• Borang permohonan pinjaman mesti dikemukakan 1 tahun sebelum bersara, atau tamat tempoh berkhidmat.
• Bukan seorang yang bankrap/hutang hukuman/staf makan gaji yang tak berkemampuan/dalam proses dikenakan tindakan tatatertib.
• Perjanjian jual beli dan perjanjian pembinaan rumah perlu ada penyaksian peguam.
• Pinjaman bersama suami isteri/pinjaman ambil alih antara suami dan isteri/pinjaman 2 nama dalam SPA wajib disertakan dengan salinan sijil nikah/pendaftaran perkahwinan yang disahkan oleh Ketua Jabatan pemohon.

Pinjaman Rumah Bersama

Bagi yang baru nak memulakan kehidupan dengan pasangan, atau perlukan bantuan ibu bapa dalam membiayai pinjaman anda, anda boleh memilih untuk mendapatkan pinjaman rumah bersama.

Ini menggabungkan dua pendapatan dan sekaligus meningkatkan jumlah keseluruhan yang boleh anda pinjam.

Walau bagaimanapun, satu perkara yang anda HARUS selalu ingat ketika memohon pinjaman bersama adalah jika sesuatu perhubungan itu berakhir dengan tidak baik, ada kemungkinan yang berlakunya peperangan untuk merebut hak penjagaan hartanah.

Jadi, untuk melindungi kedua belah pihak, eloklah kalau peruntukan dan kewajiban setiap pihak dihitam putihkan dalam perjanjian pinjaman rasmi, sekiranya terjadi apa-apa yang tidak diingini.

Pinjaman Gadai Janji

Untuk pinjaman gadai janji atau lebih dikenali sebagai mortgage loan, nisbah pinjaman kepada nilai (Loan-To-Value, LTV) akan menilai risiko pemberian pinjaman sebelum meluluskan pinjaman anda.

Lebih tinggi nisbah LTV tu, semakin tinggi risikonya. Maknanya, jika anda diluluskan untuk pinjaman gadai janji, jumlah biayanya sebenarnya lebih tinggi.

Nisbah LTV dikira berdasarkan harga bersih hartanah, dan bukan harga yang dinyatakan dalam Perjanjian Jual Beli (SPA), kerana harga di SPA mungkin termasuk promosi/rebat, yang mana mengurangkan kos untuk memiliki rumah.

Nisbah LTV untuk hartanah pertama pemilik rumah adalah kira-kira 90%, tetapi jika untuk rumah ketiga, ia dihadkan pada maksimum 70%.

PROSES MEMOHON PINJAMAN PERUMAHAN

Bila anda sudah tahu pelbagai perkara asas yang diperlukan untuk memahami permohonan pinjaman, bolehlah anda mula membuat permohonan pinjaman sekarang.

Walaupun semua dokumen-dokumen yang dikehendaki adalah lebih kurang sama, ada juga perbezaannya. Ini kerana ia bergantung kepada sama ada anda adalah seorang pekerja, bekerja sendiri, menjalankan perniagaan, bekerja di luar negara, ataupun warga asing.

Mendapatkan Khidmat Broker

Anda juga mungkin perlu mempertimbangkan untuk mendapatkan khidmat broker gadai janji, sebagai orang tengah.

Mereka akan banyak membantu anda dengan kertas kerja, memudahkan proses permohonan, mencari pakej pinjaman terbaik, dan memberi bermacam lagi pertolongan yang berkaitan.

Jangan pula keliru antara broker gadai janji dan pegawai gadai janji dari sebuah bank – sebabnya seorang pegawai gadai janji bank akan hanya menawarkan produk dari bank yang mereka wakili, sedangkan broker gadai janji pula lebih kepada ejen bebas yang boleh menawarkan pelbagai kaedah yang lebih baik.

Sediakan Dokumen Yang Dikehendaki

Jika anda sudah bersedia untuk memohon pinjaman perumahan, anda perlu menyediakan dokumen yang dikehendaki, termasuklah:

• Salinan kad pengenalan/pasport anda
• Slip gaji
• Penyata akaun bank dan KWSP
• Resit cukai pendapatan
• Borang tempahan pembelian hartanah (Booking form)

APAKAH PROSES SETERUSNYA?

Bank akan mengambil 1-2 hari untuk memproses pinjaman anda selepas memeriksa dengan pihak berkuasa yang berkaitan, seperti CCRIS dan CTOS.

Jika permohonan anda ditangguhkan, ia mungkin kerana pembayaran semula pinjaman terlalu tinggi untuk anda tanggung.

Tindakan Jika Permohonan Ditangguh

Anda perlu mengemukakan sumber pendapatan lain seperti Akaun Tabung Amanah atau akaun Simpanan Tetap (Fixed Deposit), untuk mengelakkan daripada permohonan pinjaman dibatalkan.

Jika semua tu masih tidak mencukupi, anda mungkin akan memerlukan Penjamin. Jika tiada pilihan lain, permohonan pinjaman anda mungkin akan ditolak.

Untuk mengelakkan perkara ini daripada berlaku, pastikan anda memahami keseluruhan proses, menjalankan penyelidikan yang betul sebelum membuat keputusan mengenai sesuatu hartanah, dan jangan takut untuk meminta bantuan.

Tingkatkan Peluang Lulus Permohonan

Walaupun anda masih ragu-ragu dengan pinjaman anda dan akan melakukan apa saja untuk memastikan ia lulus, anda sebenarnya boleh meningkatkan peluang anda dengan mengemaskini setiap hutang, membayar bil tepat pada waktunya, dan juga mempunyai rekod pekerjaan yang baik.

Ia juga membantu untuk mengira Nisbah Khidmat Hutang (DSR) anda, jadi anda tahu berapa banyak pinjaman yang anda layak dapati, berdasarkan komitmen bulanan anda.

Dapatkan Pinjaman Yang Bersesuaian

Anda juga perlu tahu berapa banyak pinjaman yang boleh anda dapatkan, bersesuaian dengan pendapatan bulanan.

Cara kira kelayakan pinjaman perumahan mungkin tidak mudah, tetapi anda boleh menggunakan kalkulator pinjaman perumahan untuk mendapatkan jumlah tersebut.

Apabila anda memohon jumlah yang sepatutnya, anda juga dapat mengurangkan peluang permohonan pinjaman ditolak.

Sebaik sahaja anda memilih bank yang menawarkan kadar faedah terbaik, anda akan menerima Surat Tawaran anda. Dokumen ini menyatakan minat pembeli untuk membeli hartanah, dan selalunya telah meletakkan bentuk pembayaran untuk menguncinya.

BAGAIMANA ANDA BOLEH MEMBAYAR SEMUANYA SECEPAT MUNGKIN?

Semua orang mestilah tidak mahu benda-benda yang menyusahkan dalam hidup mereka, apa lagi pinjaman perumahan yang akan menyelubungi hari-hari anda selama 30 tahun atau lebih.

Kurangkan Faedah Pinjaman Perumahan

Untuk menyelesaikan pinjaman perumahan secepat mungkin, anda boleh cuba untuk mengurangkan faedah pinjaman perumahan anda.

Macam mana cara ni berfungsi ialah apabila anda membayar ansuran bulanan, sebahagian daripadanya adalah untuk membayar faedah, dan selebihnya adalah untuk jumlah pinjaman yang telah dihutang.

Secara ringkasnya: Semakin tinggi jumlah pinjaman, semakin tinggi faedah yang harus dibayar.

Oleh itu, jika anda ingin menurunkan kadar faedah anda, anda perlu menurunkan jumlah pinjaman yang dihutang.

Jadi, kalau anda nak kurangkan jumlah pinjaman yang dihutang tu, anda kenalah membuat bayaran yang lebih kerap ataupun buat bayaran lebih daripada yang sepatutnya.

Cari Duit Tambahan Melalui Hartanah Anda

Duit tambahan tu bolehlah dicari melalui pendapatan pasif seperti menjadikan hartanah anda sebagai sumber pendapatan.

Anda boleh cuba menyewakannya, atau buat homesharing (berkongsi rumah) ala Airbnb tu.

Kalau buat homesharing tak perlu guna keseluruhan unit. Mungkin guna sebuah bilik sahaja dan pengguna (pelancong) tu bebas menggunakan kawasan umum bersama seperti dapur, ruang tamu, dan ruang makan.

Jadi, jika anda baru saja membeli hartanah dan mempunyai ruang yang tidak digunakan lagi, bolehlah hiaskan bilik tersebut untuk disewakan sebagai ruang penginapan jangka pendek. Ia akan sangat membantu mengurangkan hutang anda.

BERHATI-HATI SEMASA MEMOHON PINJAMAN RUMAH

Memohon pinjaman perumahan boleh menjadi mengelirukan, tetapi anda mesti sentiasa berhati-hati, terutamanya apabila anda berurusan dengan pihak ketiga seperti bank, broker gadai janji, ejen dan lain-lain.

Terdapat banyak penipuan pinjaman perumahan di luar sana, dan kadang-kadang mereka akan menjanjikan perkara-perkara yang kononnya “Tak ada individu/bank lain yang boleh beri benda sebagus itu.”

Berhati-hati dan ingatlah tips di bawah ni untuk menentukan sama ada apa yang anda hadapi itu satu penipuan atau tidak:

1. Pinjaman rumah hanya diluluskan secara peribadi, tidak pernah melalui panggilan, teks, atau media sosial.
2. Anda mesti menandatangani surat tawaran dan perjanjian pinjaman; jika tidak, bank tidak akan meluluskannya.
3. Bank memerlukan cagaran (satu bentuk keselamatan) untuk melindungi diri mereka sekiranya anda tidak dapat membayar balik pinjaman anda.

Pastikan individu dan syarikat yang anda berurusan mempunyai latar belakang yang boleh dipercayai dan dikenali ramai. Sekiranya anda mengalami kesulitan dengan pinjaman anda, rujuk kepada ejen atau kakitangan bank yang boleh membimbing anda ke arah yang betul.